Transferencias de inmuebles. Nuevo régimen de retención | Estudio Fernández Dolinsky | Impuesto a las ganancias

Transferencias de inmuebles. Nuevo régimen de retención

 

Por: Luis Omar Fernández

 

El día 9/10/2006 fue publicada en el Boletín oficial la resolución general AFIP 2139 que establece el régimen de referencia, con vigencia a partir del 1/11/2006. El contenido de la norma se examina a continuación

 

1.- Operaciones comprendidas

La norma se aplica a la enajenación de cuotas y participaciones sociales (excepto acciones) e inmuebles, pero el análisis se ceñirá sólo a estas últimas.

 

Como es conocido, la enajenación de inmuebles, para la ley del tributo[1] se puede producir, no sólo mediante la habitual escritura traslativa de dominio, sino también por medio de boleto de compraventa, siempre que se diere posesión; de a redacción del artículo citado se deduce que  el hecho imponible  se configura también cuando, existiendo boleto, se otorgue la posesión posteriormente.

 

Por otra parte, sólo están comprendidas en la resolución, las operaciones que tengan carácter oneroso, excepto que se trate de una expropiación cuyo beneficiario sea el Estado nacional, provincial, municipal o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como lo aclara el artículo 19 inciso. b) de la misma.

 

Por ultimo, debe tratarse de inmuebles en el país, no estando sujeta al régimen la transferencia de inmuebles en el exterior, ni sus boletos de compra venta.

 

Aclarado lo anterior, las operaciones alcanzadas por la norma son:

 

1)  ventas de inmuebles que realicen sujetos que deben declarar sus rentas por la teoría del balance quienes, según el artículo 2 de la ley son:

 

a) Los sujetos del artículo 69.

b) Todos los que deriven sus ganancias de las demás sociedades o de empresas o explotaciones unipersonales, con la excepción de las rentas de 4a categoría que se mencionan en el artículo 2, incluidos los fideicomisos en los que el fiduciante sea beneficiario.

 

2) ventas de inmuebles que realicen sujetos que declaran sus rentas por la teoría de la fuente:

 

a) Personas físicas y sucesiones indivisas que hagan profesión de la venta de

inmuebles, sin constituir empresa.

b) Personas físicas y sucesiones indivisas que enajenen un inmueble adquirido en

cancelación de créditos originados en la actividad  profesional o de auxiliar del

comercio incluida en el artículo 79 inciso g)[2].

 

Las operaciones que no encuadren en estas normas están sujetas al impuesto sobre la transferencia de inmuebles[3] para las cuales también se ha dictado un régimen de retención nuevo[4].

 

2.- Sujetos alcanzados

Los obligados a actuar como agentes de retención, son los escribanos de registro y los demás funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones. Se entiende que para los primeros, la obligación nace en tanto actúen como fedatarios de las operaciones alcanzadas, ya que si no hacen a otro título, por ejemplo como asesores, no están comprendidos en el régimen.

 

También tienen obligación de retener, los cesionarios de boletos de compraventa o documento equivalente, para las operaciones en las que no intervengan los profesionales antes mencionados.

 

Es pertinente aclarar que el texto se refiere a los cesionarios de boletos de compra venta en los que se otorgue o haya otorgado la posesión, pues en los demás casos no se trata, en los términos de la ley, de una transferencia de inmuebles, sino de la cesión de un derecho creditorio cuyo resultado puede o no estar alcanzado por el tributo.

 

Por fin están también obligados a retener (autoretención) los vendedores y los cedentes, en las operaciones en que el obligado a actuar como agente de retención, no lo haya hecho.

 

En cuanto a los sujetos pasibles de retención son:

Las personas de existencia visible y las sucesiones indivisas, para estas últimas por el periodo en que sean sujeto del tributo.

 

Los incluidos en el artículo 69.

 

Las demás sociedades constituidas en el país y las empresas unipersonales ubicadas en éste.

 

Los fideicomisos, en los que el fiduciante posea la calidad de beneficiario, excepto se trate de fideicomisos financieros o cuando el fiduciante-beneficiario sea un residente en el exterior.

 

3.- Operaciones con tratamiento específico

Para algunos casos la norma prevé tratamientos que se apartan del general, por ejemplo, en las ventas judiciales, el escribano interviniente, deberá solicitar la extracción de fondos del expediente con anterioridad al acto de escrituración. Además cuando, ante la rebeldía de los ejecutados, la escritura la otorgue el juez directamente, el escribano interviniente deberá solicitar dichos fondos  y si estos fueran insuficientes, retener la totalidad de la suma disponible y actuar como agente de información por el saldo de retención que no pudo ser efectuada.

 

Una segunda excepción, son las operaciones de permuta en las cuales se retendrá sólo cuando el precio se integre parcialmente mediante sumas de dinero; en tales casos, la retención se calculará solamente sobre aquellas, no sobre el importe total de la operación. Cuando no exista suma alguna de dinero y en la operación intervenga un escribano este deberá actuar como agente de información.

 

De este modo, la norma aparta de su régimen general a las operaciones de permuta, en la medida en que el precio no se integre con dinero, ello significa que la falta de retención no hace nacer en cabeza del comprador la obligación de autoretener ni informar, excepto, para este último caso cuando intervenga escribano.

 

Dentro de estas normas de excepción se ha mantenido una que amplia el campo de las operaciones sujetas; se dispone que actúen como agentes de retención  e información, los escribanos que otorguen poderes irrevocables especiales, que identifiquen un inmueble respecto del que se celebró boleto de compraventa, con percepción total del precio. Además, si en el momento de producirse el hecho imponible (boleto y posesión) se practicó retención, este hecho libera de actuar al escribano interviniente en el otorgamiento del poder.

 

4.- Tramitación de certificados

La resolución general prevé la realización de ciertos trámites (y la presentación al agente de retención de ciertas constancias) para algunas situaciones; se trata de las  constancias de valuación, certificados de retención y certificados no retención para cuya obtención la autoridad de aplicación ha dispuesto que el trámite se realice  por internet utilizando el programa AFIP-DGI – TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES – Versión 1.0”.

 

La diligencia se inicia en el sitio “web” de AFIP utilizando la clave fiscal y, una vez transmitida la información necesaria, el sistema emite un acuse de recibo; luego esta operación debe ser confirmada ingresando al servicio “transferencia de inmuebles”, opción “confirmar solicitud régimen general”,  del sitio AFIP citado.

 

A tales efectos el sistema solicitará la CUIT, el número del formulario presentado, número verificador y número de transacción generado en la transferencia anterior.

 

Con el procedimiento anterior se podrá seguir el trámite de los procesos de control iniciales “en línea”. Por su parte AFIP evalúa los datos recibidos y tiene facultades para solicitar la ampliación de los mismos  y los elementos de valoración que considere necesarios.

 

La aceptación o rechazo de la solicitud debe ser resuelta dentro de los 15 (quince) días contados a partir del momento en que se complete toda la información solicitada; la falta de cumplimiento de los requerimientos de información adicional es causal de archivo de las actuaciones

 

Cuando se acepte la solicitud, AFIP publicara en su sitio “web” el nombre o denominación y CUIT del solicitante, así como el lapso durante el cual tendrá efectos la constancia, el que no podrá superar los 60 días corridos posteriores a la fecha de emisión.

 

En caso de ser rechazada la solicitud, AFIP notificará dicha resolución al requirente quien  podrá manifestar su disconformidad mediante una presentación, en la dependencia que emitió la denegatoria, dentro de los 15 días  corridos contados desde dicha notificación, en ese acto, deberá acompañar la prueba documental de la que intente valerse.

 

Por su parte, la autoridad de aplicación, dentro de los 20 (veinte) días corridos inmediatos siguientes a la fecha de la presentación, solicitará el aporte de otros elementos que se consideren necesarios para evaluar la disconformidad.

 

Por fin, la disconformidad respecto de la denegatoria, será resuelta por AFIP dentro del los 20 (veinte) días corridos inmediatos siguientes a los de la presentación o del cumplimiento de los elementos requeridos a los que se aludió en el párrafo anterior. Dicha resolución será notificada al peticionante mediante alguno de los procedimientos que prevé el artículo 100 de la ley 11683.

 

5.- Operaciones excluidas

El capítulo I de la resolución general en análisis detalla los casos en los cuales no se aplica el régimen; son los que siguen.

 

5.1 Régimen de reorganización

Las operaciones realizadas dentro del régimen de reorganización de empresas, en las cuales “…los resultados que pudieran surgir como consecuencia de la reorganización no estará alcanzados por el impuesto…”[5] siempre que cumplan con los requisitos legales y reglamentarios. Esta situación deberá ser comunicada al agente de retención por el sujeto que se reorganiza.

 

5.2 Expropiaciones

También están excluidas las operaciones de expropiación realizada a favor del Estado nacional, provincial, municipal o la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La norma libera de obligación, no sólo al agente de retención sino también a todas las partes involucradas, aunque el resultado de la operación, para el expropiado, esté alcanzado por el impuesto.

 

5.3 Operaciones en las que se aplico el régimen

Están excluidas las operaciones de escrituración en las que, resultando imputables al mismo periodo fiscal, el cesionario del boleto de compraventa o instrumento equivalente, hubiera actuado como agente de retención en los términos de esta resolución.

 

En tales casos el enajenante deberá entregar al escribano copia autenticada del comprobante que acredite la retención practicada; cuando existan varias cesiones la obligación está en cabeza del último cesionario y, cuando los cesionarios intermedios no acrediten haber cumplido con su obligación, el escribano deberá dejar constancia de esta omisión en la escritura respectiva.

 

5.4 Impuesto a la transferencia de inmuebles

Son las operaciones alcanzadas por el tributo de la ley  23905 y la manifestación de este encuadramiento debe efectuarla el vendedor.

 

5.5 Operaciones imputables a periodos fiscales anteriores

En estos casos no se aplica el régimen de retención, pues el impuesto correspondiente a las mismas, hubo de haber sido antes declarado e ingresado.

 

Para utilizar esta opción, el vendedor debe entregar al agente de retención una certificación de contador público donde consten los datos de la operación (identificación del bien, fecha, importe, periodo fiscal de imputación) del pago del impuesto y, de corresponder, los intereses (fecha, forma y lugar) y fecha de presentación de la declaración jurada.

 

Una cuestión que se plantea es el tratamiento de las operaciones incluidas en el régimen pero cuya declaración jurada no se haya pagado a esa fecha por no haber vencido el plazo respectivo. Se entiende que en tal caso la retención debe igual practicarse, lo que no perjudicará al contribuyente, pues podrá computarla en aquella a tenor de lo dispuesto en el artículo 27 de la ley 11683.

 

5.6 Otras exclusiones

Se encuentran también excluidas las operaciones que:

 

Se realicen en el marco de las leyes 22927[6] y 24374[7]

En las cuales se aplique el régimen de no retención que se detalla a continuación.

En las que los enajenantes entreguen al agente de retención copia del comprobante  que acredite el ingreso efectuado en concepto de autorretención.

 

6.- Régimen de no retención

La resolución general regula en su Capítulo K las situaciones en las que los agentes de retención no deben actuar como tales, por presentar el contribuyente certificado de no retención.

 

Existen diversos casos comprendidos, por ejemplo el de  las operaciones que arrojan quebranto; en ese caso se debe tramitar el certificado previsto en el Anexo V de la resolución general utilizando el programa aplicativo que se crea por esta resolución.

 

Luego de iniciado el trámite como se indicó en 4.- se deberán presentar, con una antelación no menor de 10 días corridos de la fecha de escrituración los siguientes elementos:

 

Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía “Internet” y copia del formulario de declaración jurada F. 145/3 confeccionado por el programa aplicativo

Copia de los siguientes elementos: boleto de compraventa del inmueble por el cual se solicita la constancia, comprobante de impuesto inmobiliario del cual surja la valuación fiscal actualizada del inmueble objeto de la operación (de no existir obligación de tributar impuesto alguno, copia de la constancia que acredite tal circunstancia) y comprobantes respaldatorios de las erogaciones correspondientes a conceptos computados como deducción, en la determinación del resultado de la operación.

Papeles de trabajo de la confección de la declaración jurada del impuesto a las ganancias presentada por el último período fiscal vencido.

Copia de la documentación respaldatoria que acredite la titularidad del inmueble a transferir y de la personería invocada por el representante.

 

Cuando la operación se realice en moneda extranjera se considerará el tipo de cambio del día inmediato anterior al de presentación de la solicitud.

 

Las demás situaciones en las que no se practicará retención son las que siguen:

 

Operaciones en las que se aplica el régimen de venta y reemplazo, se debe tramitar el certificado de no retención previsto en la resolución general 2140.

Cuando se haya estimado que las retenciones superaran la obligación tributaria del ejercicio y se haya obtenido el certificado del artículo 38 de la  resolución general 830.

Contribuyentes que hubieran solicitado su propia quiebra, o tuvieren quiebra decretada o solicitada excepto que, en este ultimo caso, no se hubieran notificado del pedido al momento de practicarse la retención. Se incluye en el régimen a las entidades financieras comprendidas en la ley respectiva que se encuentren en estado de liquidación por el Banco Central o con quiebra decretada. Para ello deberán tramitar el certificado de no retención mencionado en los anexos X (fallidos) y XI (entidades financieras en liquidación).

 

En todos los casos, es condición para la validez de los certificados que la operación que da lugar a la retención, sea la identificada en los mismos y, en su caso, este comprendida en el término de vigencia de ellos. Además el agente de retención deberá verificar la autenticidad, vigencia y alcance de los mismos, mediante la consulta respectiva en el sitio de la AFIP: www.afip.gov.ar según lo dispone el artículo 36 de la resolución en análisis.

 

7.- Determinación, información e ingreso

El capítulo D de la resolución general comienza con una enunciación sobreabundante y, por lo tanto, innecesaria: “el importe de las operaciones  comprendidas en este régimen, se imputará al año fiscal, de conformidad con las disposiciones establecidas por el artículo 18 de la ley”.

 

El modo de imputar los resultados (no los importes) al año fiscal lo establece la ley y su repetición en una norma jurídica de inferior categoría sólo puede acarrear confusiones; en especial, si se aplica el criterio interpretativo de que no se puede presumir la ignorancia del legislador, alguien se podrá preguntar sobre el sentido del párrafo; se cree que carece del mismo ya que, aunque dispusiera otra cosa, en la medida en que difiriera del artículo 18 no tendría valor alguno.

 

Abordando el cuerpo del artículo, se dispone que el precio de transferencia sea el que surja de la escritura traslativa de dominio o, en su caso, del boleto de compraventa o instrumento equivalente.

 

En los casos en que el precio pactado lo sea en moneda extranjera, se aplicará para la conversión el tipo de cambio vendedor, establecido por el Banco de la Nación Argentina, al cierre del día hábil cambiario inmediato anterior, excepto que se trate de enajenantes residentes en el exterior o que la operación arrojara quebranto en las que se utilizan tipos de cambio diferentes, como ya se indicara.

 

En las permutas, o cuando la operación se efectúe por un precio indeterminado, se deberá tomar el precio de plaza del bien o de la prestación intercambiada, si este fuera mayor.

 

La norma establece un  valor mínimo para el precio de transferencia: el de la base imponible fijada para el pago del impuesto inmobiliario y tributos similares, con vigencia al momento de escrituración o a la del auto de aprobación del remate, de tratarse de ventas judiciales en pública subasta.

 

En el caso de bóvedas o sepulcros el valor de transferencia comprenderá el terreno objeto de la concesión y lo edificado sobre el mismo.

 

 

7.1 Certificado de valuación

Cuando exista imposibilidad de establecer la base de cálculo de la retención de acuerdo a las normas anteriores, siendo el enajenante residente en el país, se deberá solicitar su valuación a AFIP, para ello deberá completar una solicitud de valuación, mediante el sistema “AFIP-DGI Transferencias de inmuebles. Versión 1.0”.

 

Para ello se deberá presentar la siguiente información:

 

Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía “Internet” y copia del formulario confeccionado por el aplicativo

 

Copia de la documentación respaldatoria de la titularidad de los inmuebles, del comprobante de impuesto inmobiliario o tributo similar o, de no existir obligación de tributar impuesto alguno, constancia que acredite tal circunstancia.

 

Copia de DOS (2) tasaciones expedidas por prestadores habilitados de servicios inmobiliarios (Código 702000 según nomenclador AFIP). Los respectivos informes de tasación deberán contener, como mínimo, los siguientes datos:

 

Respecto del emisor: apellido y nombres o razón social; domicilio; Clave Única de Identificación Tributaria (CUIT) y firma, aclaración y carácter del firmante.

 

Respecto del inmueble: ubicación, nomenclatura catastral, descripción de sus características, superficie y valor de tasación.

 

7.2 Calculo de la retención

Establecida la base, cuando el vendedor sea residente, se calculara la retención por aplicación del 3% sobre la misma y este importe tendrá para el contribuyente carácter de pago a cuenta del impuesto del periodo.

 

Cuando en las transferencias de inmuebles se pacte plazo para la percepción del precio, la retención se calculara sobre el total de la operación y, cuando aquella sea superior a la suma de dinero abonada, la retención se practicara sobre dicha suma, debiendo el vendedor o cesionario efectuar el depósito de la diferencia hasta completar la retención que corresponda.

 

No esta prevista la situación en la cual la venta del inmueble se realice a plazo y no se pacten intereses[9], casos en los cuales corresponde aplicar el régimen de intereses presuntos. Una interpretación literal de la resolución 2139 indica que se debe tmar como base la totalidad del precio, sin segregar estos intereses..

 

7.3 Información e ingreso

La información e ingreso de las retenciones se realizará mediante el procedimiento, plazos y condiciones dispuestas en las siguientes normas:

 

Los obligados deberán utilizar la Resolución general 738 (SICORE) no siendo de aplicación el régimen semestral optativo que esta norma dispone.

 

Los escribanos deberán, además, cumplimentar las disposiciones del  régimen de la resolución general 781 (CITI escribanos)

 

Cuando el agente de retención omitiera actuar en tal carácter, los sujetos  a quienes no se les hubiera practicado retención, deberán ingresar los importes correspondientes en carácter de autoretención. Además, cuando aquellos omitieran retener o realizaran cualquier acto que importe el incumplimiento total o parcial de esta norma, serán pasibles de las sanciones previstas en la ley 11683.

 

8.- Residentes en el exterior

Cuando el enajenante o cedente fuera residente en el exterior[10] no se aplicarán las normas anteriores y se deberá tramitar un certificado de retención que AFIP extenderá a su solicitud. La tramitación de esta constancia debe iniciarse con una  antelación mínima de 20 días corridos al de la celebración del acto que genera la obligación de retener utilizando, como se indicara en el punto 4.- el sistema “AFIP-DGI Transferencias de inmuebles”.

 

Posteriormente debe presentarse, dentro del mismo plazo, una nota acompañada por los siguientes elementos:

 

Acuse de recibo y formulario de declaración jurada F.145/2 confeccionado mediante el programa aplicativo denominado “AFIP-DGI – TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES – Versión 1.0” y acreditación de personería.

 

Detalle de los bienes en el país, pertenecientes al beneficiario del exterior, al 31 de diciembre de los últimos CINCO (5) años anteriores al momento de la solicitud y copia de la documentación respaldatoria de la titularidad de los mismos.

 

De corresponder, copia del boleto de compraventa o documento equivalente, propio de la venta del inmueble por el cual se solicita la constancia.

 

Copia de los comprobantes de impuesto inmobiliario o tributo similar, de los cuales (de corresponder), surja la valuación fiscal de los bienes inmuebles en el país, pertenecientes al beneficiario del exterior al 31 de diciembre de los últimos CINCO (5) años anteriores al momento de la solicitud, incluido el inmueble objeto de la operación. De no existir obligación de tributar impuesto alguno, copia de la constancia que acredite tal circunstancia.

 

Copia de las facturas de provisión de energía eléctrica, servicios telefónicos y gas, referidos al inmueble objeto de la operación, correspondientes a los últimos DOCE (12) meses anteriores a la solicitud.

 

Copia de los comprobantes respaldatorios de las erogaciones correspondientes a conceptos sujetos a deducción, en el supuesto de haber optado por la determinación en base real de la ganancia conforme a lo dispuesto en el penúltimo párrafo del artículo 93 de la ley del impuesto a las ganancias.

 

El certificado de retención, se emitirá siempre que se cumpla la totalidad de las condiciones que se detallan:

 

Que el representante de la sociedad haya denunciado su domicilio fiscal[11] y cumplido el régimen de información de la resolución general 1375.

 

Que el poder otorgado cumpla las características que se exigen en el artículo 21 inciso b) de la resolución general en análisis.

 

Que (respecto de los responsables sustitutos) hayan denunciado el domicilio fiscal[12], se encuentren inscriptos como tales en los impuestos sobre los bienes personales  o ganancia mínima presunta, según corresponda y hayan presentado las declaraciones juradas e ingresado, de corresponder, los saldos de dichos impuestos  correspondientes a los 5 (cinco) últimos años fiscales vencidos a la fecha de la solicitud. .

 

Que se hayan presentado las declaraciones juradas de impuestos practicado las retenciones que dispone el título V de la ley de impuesto a las ganancias.

 

Presentados los elementos anteriores, la tramitación sigue como se detalla en el punto 4 y el certificado pertinente establecerá el importe a retener.

 

9.- Otras facultades de AFIP

Además de las mencionadas, AFIP para verificar el destino de los inmuebles a transferir y la obtención de posibles ingresos por locación no declarados oportunamente, considerará, salvo prueba en contrario, como indicios de esas situación los consumos de servicios públicos que presente el contribuyente.

 

Por su parte cuando AFIP considere que el precio de transferencia de los inmuebles es considerablemente inferior a los valores vigentes en el mercado podrá,  salvo prueba en contrario, considerar que a los fines del régimen, el valor de mercado de inmuebles de características similares, en operaciones de igual naturaleza.

 

Por último el otorgamiento de estas constancias no enerva las facultades de AFIP para la verificación y determinación de las obligaciones de los contribuyentes.

 


[1] Publicado en Práctica Profesional tributaria, laboral y de la seguridad social

[2] Ley 20628, artículo 3.

[3] Esta norma del artículo 114 del Decreto reglamentario es manifiestamente inconstitucional por crear un hecho imponible no previsto por la ley, se la incluye al solo efecto de mostrar un panorama completo del campo de aplicación de la norma.

[4] Ley 23.905, B.O.18/12/1991.

[5] Resolución general 2141, B.O. 9/10/2006..

[6] Ley 20628, artículo 77.

[7] Operaciones globales del Banco Hipotecario Nacional celebradas con anterioridad a la fecha de entrada en vigor de la misma, dentro de los ex planes V. E. A., 17 de Octubre, 25 de Mayo y otros.

[8] Régimen de regularización de dominio a favor de ocupantes sin título, no mediando transferencia de fondos entre los interesados.

[9] O los pactados sean inferiores a los que establecen la ley (artículo 48) y el decreto reglamentario (artículo 67).

[10] De acuerdo con el régimen de los artículos 119 y siguientes de la ley 20628.

[11] resolución general. 2109.

[12] Ley 11683, artículo 3 y resolución general 2109.